06 Dic Nuda proprietà e usufrutto
In tempi di incertezza dei mercati finanziari aumenta l’interesse per la nuda proprietà. Cos’è la nuda proprietà? Ad esempio, la possibilità di vendere la propria abitazione mantenendo il diritto di continuare ad abitarci.
Che significa nuda proprietà
Significa che è possibile cedere separatamente la nuda proprietà del proprio immobile, riservandosi l’usufrutto. Quindi si conserva il diritto di abitare, di utilizzare, di godere dell’immobile e dei relativi redditi, ad esempio concedendolo in locazione. Si tratta infatti di un caso speciale di proprietà privata, per cui possiedo un bene (in genere una casa) ma questo bene è in uso ad altri per un determinato periodo di tempo, oppure fino alla morte delle persone che lo stanno utilizzando. Una volta terminato il periodo pattuito, o con il decesso dell’usufruttuario, il bene tornerà nella piena proprietà e disponibilità del proprietario.
Ma perché vendere la nuda proprietà della propria casa?
Vendere la nuda proprietà significa incassare subito un capitale che può aiutare a vivere meglio o a finanziare altri progetti. Ma differenza della normale vendita, in questo caso mantengo il diritto di abitare, di affittare o di godere della propria abitazione fino alla scadenza del termine fissato. Oppure, se l’usufrutto è senza termine, per tutta la vita.
E per chi compra quali sono i vantaggi?
Si acquista un immobile oggi a un prezzo agevolato che si rivaluterà nel tempo. Infatti durante il periodo in cui l’usufruttuario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente. Perché? Si rivaluta sia per l’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttuario.
L’acquirente “tipo” di una nuda proprietà è generalmente un privato, ad esempio genitori che investono in una futura abitazione per dare una rendita al figlio. Oppure chi decide di investire in un immobile con un peso fiscale più contenuto, visto che molti dei costi sono sostenuti dell’usufruttuario.
Chi paga cosa?
Salvo diversi accordi tra le parti, le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttuario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Inoltre l’usufruttuario è tenuto al pagamento di Irpef, Imu e Tasi poiché tali imposte sono a carico di chi ha la disponibilità del bene.
Al nudo proprietario spettano le spese straordinarie (le spese strutturali) e le imposte sulla proprietà.
Trend
Negli ultimi 10 anni si è assistito a una crescita dell’offerta, legata in particolare agli anni di congiuntura economica sfavorevole. Le condizioni congiunturali hanno determinato l’esigenza, di alcuni proprietari più avanti con l’età, di “monetizzare” il valore del proprio immobile. Questo allo scopo di liberarsi dei costi di manutenzione straordinaria, mantenendo comunque il diritto di abitazione.
La pandemia di Covid-19 ha avuto comunque degli effetti su questa tipologia di compravendita, principalmente legati alla paura di “scommettere” sul tempo. Infatti si registra una maggior prudenza nell’acquisto di immobili per i quali non è prevedibile il momento della loro effettiva disponibilità.
Inoltre il lockdown ha modificato i criteri di selezione degli immobili residenziali (leggi il nostro articolo sui trend e le previsioni sulla ripresa del mercato immobiliare). I requisiti più richiesti, dopo l’esperienza del confinamento in casa determinato dal lockdown, sono:
- la luminosità degli ambienti;
- l’esistenza di uno spazio esterno, come un terrazzo o quantomeno un balcone;
- la disponibilità di spazi modulabili, utilizzabili anche per lavorare, che siano connessi e aperti.
Questi fattori hanno un’incidenza anche sulla nuda proprietà, poiché questo mercato ha speso un’offerta spesso rappresentata da immobili non ristrutturati da lungo tempo.
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