17 Dic Mercato immobiliare – ripresa dal 2022
La ripresa del mercato immobiliare sarà visibile nel 2022: lo dice Nomisma sul suo 3° Osservatorio Immobiliare.
Mercato immobiliare e contesto macroeconomico
La ripresa dell’economia mondiale, secondo Nomisma sarà disuguale da Stato a Stato e da comparto a comparto, poiché non tutti hanno subito le stesse conseguenze dalla Pandemia.
Ad esempio la Cina non ha visto compromessa la sua ripresa economica a causa del numero di contagiati, come invece è avvenuto in altri Paesi come Francia, Italia e Stati Uniti (il Paese più danneggiato in assoluto).
Mercato immobiliare e compravendite, il 3° trimestre 2020
Nelle famiglie italiane, secondo Nomisma, le intenzioni di acquisto immobiliare restano molto elevate nonostante la situazione che viviamo, aspettative costituite da una domanda di necessità e di sostituzione dell’abitazione attuale, come testimoniato anche dalle intenzioni di affitto e di ristrutturazione, visto il ruolo incentivante dei bonus governativi.
Dal punto di vista delle compravendite, dopo pausa obbligata della primavera, la risalita è stata lenta e graduale. I tempi della ripresa saranno lunghi e lo si nota anche dall’andamento di compravendite, canoni e prezzi. In particolare, il lockdown, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà ad una flessione del 20% del volumi di compravendita di abitazioni rispetto al 2019.
I primi 6 mesi dell’anno avevano evidenziato una netta flessione dell’attività transattiva, on un -15,5% nel 1° trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso- -27,2% – nel 2° trimestre.
Le previsioni per il 4° trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate. Ricordiamo che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per 2020 ipotizzavano circa 612mila unità transate, da cui risulta la quota di mercato danneggiata dalla pandemia.
Dal punto di vista dei prezzi immobiliari il calo non è stato così forte, e probabilmente la posizione ferma di chi vende sui prezzi dell’anno precedente, ha determinato un ulteriore rallentamento delle compravendite. Fa meglio il mercato delle ristrutturazioni, agevolato dagli incentivi statali, che si stanno rivelando fondamentali per le imprese e per la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano.
Mercato immobiliare e mutui
Dal punto di vista dei mutui, c’è una certa sorpresa nel constatare che, nonostante uno scenario che suggeriva prudenza, il settore creditizio ha continuato a rispondere alle richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie.
Nella 1° metà del 2020 si è registrata una sostanziale parità nell’erogazione dei mutui (appena -1,7% rispetto alla 1° metà del 2019), grazie alla finalizzazione di pratiche avviate prima del lockdown. Il 3° quarto dell’anno si reputa sarà sostanzialmente favorevole, mentre sul 4° trimestre si prevede una flessione tra il 6,4% e l’8,7%.
Solo nelle ultime settimane, a causa della 2° ondata virale, gli istituti di credito hanno gradualmente mutato il loro orientamento, con un approccio più attento e selettivo. Per Nomisma si tratta di una conseguenza inevitabile e quasi tardiva.
Scenario del mercato immobiliare 2020 e previsioni 2021
Prima del Covid (leggi Emergenza Covid sul mercato immobiliare), la domanda era tornata a farsi sentire sul mercato immobiliare. Riguardo poi alla domanda per uso diretto, la pandemia non ha fatto venire meno le intenzioni di acquisto, ma certo ha influito sulla sostenibilità di tali intenzioni perché correlate fortemente al sistema del credito.
Secondo Nomisma nel 2021 la ripresa delle transazioni immobiliari dipenderà da quanto sarà importante il rimbalzo economico, e “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. Nel complesso si prevede per il 2021 uno scenario simile al 2020, con un numero di transazioni che si attesterà tra le 467.000 e le 450.000.
La ripresa sarà lenta e graduale, e rimarrà tale nel biennio 2022-2023, mantenendo il mercato, almeno fino al 2023, sotto le 600 mila transazioni.
Andamento dei segmenti del mercato immobiliare
Per quanto riguarda i diversi settori, nel residenziale si distinguono 3 segmenti distinti:
- necessità, dipendente dal credito e con poco potere contrattuale da parte dell’acquirente;
- riqualificazione, subordinate agli incentivi e alla loro effettiva applicabilità;
- investimento, riguardante in maggior parte i segmenti alternativi.
Per quanto riguarda invece l’immobiliare non residenziale, 3 settori diversi – immobili strumentali, immobili da riqualificare e di investimento – dovranno tenere conto delle “nuove necessità” imposte da Covid, come la diffusione dell’e-commerce e lo smart-working, 2 tendenze che ridefiniranno la progettazione degli spazi non residenziali nel futuro.
Per il 2021 Nomisma prevede segni negativi per tutti i settori; più accentuati se si guarda agli immobili d’impresa (tra -2,5% e -1,9% per uffici e negozi), rispetto al settore residenziale (-1,6%). Più forte è la contrazione per il segmento direzionale, per cui si prevede un -4,5% alla fine del triennio (2021/2023). Per il settore commerciale si prevede un calo del 3,3% nello stesso periodo.
Il settore residenziale subirà una riduzione meno evidente (-2% ) e sarà in ogni caso sarà il primo a subire positivamente l’inversione di tendenza.
Il mercato immobiliare nelle città
Secondo Nomisma, i 3 mercati di Milano, Firenze e Bologna hanno subito i peggiori cali nel residenziale, in particolare proprio la nostra Firenze. Nel non residenziale, Milano ha nonostante tutto limitato i danni.
Milano e Bologna saranno le prime a mostrare una nuova crescita a partire dal 2022, e nel 2023 le seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari. I cali più importanti riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il periodo 2021-2023 considerato.