12 Feb Il contratto preliminare
Il contratto preliminare in ambito immobiliare è un accordo tra due parti che stabilisce le condizioni per la futura stipula di un contratto definitivo.
E’ uno strumento molto utilizzato nell’ambito commerciale, ed è utilizzato nelle compravendite e altre tipologie di accordi, come locazioni, affitti e cessioni di aziende. Questo contratto ha effetti non immediati: serve essenzialmente a obbligare le parti a stipulare in futuro un altro contratto, denominato “definitivo”, che avrà un contenuto ed effetti economici concreti.
Cosa deve esserci in un contratto preliminare?
Il ricorso al contratto preliminare è comune durante le negoziazioni prima della firma finale. Infatti viene spesso viene utilizzato per acquistare proprietà immobiliari con l’aiuto di un mutuo. Questo tipo di accordo richiede la presenza di alcuni elementi fondamentali, tra i quali:
- un accordo chiaro tra le parti;
- una ragione economica per il contratto;
- una descrizione dettagliata del bene o servizio oggetto dell’affare e una forma legale specifica.
Un contratto preliminare ben definito riduce il rischio di modifiche al contratto finale, ma poiché i precontratti possono essere complessi e richiedere conoscenze tecniche specifiche, è sempre meglio rivolgersi a un professionista del settore, come un notaio o un avvocato.
La durata
Quando si ha bisogno di più tempo per la firma del contratto definitivo, si stipula un contratto preliminare. La sua durata non è stabilita per legge, ma dipende dalla volontà delle parti. Tuttavia, solitamente viene fissato un termine entro cui stipulare il contratto finale. Esso potrebbe essere condizionato al verificarsi di eventi specifici, come ad esempio l’approvazione di un mutuo per l’acquisto di un immobile da parte di un istituto di credito.
Se non si rispetta il contratto a cosa si va incontro?
In verità le conseguenze del contratto preliminare variano in base alla volontà delle parti. La legge consente loro di optare per:
- ottenere, in base all’art. 2932 c.c., una sentenza che abbia gli stessi effetti del contratto definitivo, costringendo la controparte a rispettare le condizioni stabilite nel preliminare;
- risolvere il contratto preliminare e richiedere un risarcimento danni;
- annullare consensualmente il contratto senza conseguenze, ma solo se esiste un accordo apposito.
Inoltre, bisogna verificare l’eventuale presenza della caparra confirmatoria, che garantisce, a discrezione del parte adempiente, non solo il recesso diretto, ma anche il rimborso del doppio della caparra versata al venditore. Per evitare controversie, è di solito importante spiegare chiaramente le ragioni per cui una delle parti non può stipulare il contratto definitivo. In caso contrario, bisognerà ricorrere a una delle opzioni menzionate.
La forma del contratto preliminare, regolata dall’articolo 1351 del Codice Civile, deve essere identica a quella prescritta per il contratto definitivo. Questo significa che se il contratto definitivo richiede una forma scritta ad substantiam, il contratto preliminare deve seguire la stessa logica della compravendita immobiliare. Perciò deve essere stipulato secondo scrittura privata o dal notaio.
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