03 Feb LA SURROGA DEL MUTUO E LE FUNZIONI DEL NOTAIO
Negli ultimi anni, la surroga del mutuo è diventata un’opzione sempre più popolare per i titolari di un finanziamento ipotecario. Grazie alla surroga, è possibile trasferire il proprio mutuo da un’istituto bancario all’altro, con condizioni economiche più vantaggiose, senza costi aggiuntivi per il cliente. Tuttavia, sebbene il processo possa sembrare lineare, è fondamentale comprenderne tutte le implicazioni, sia dal punto di vista contrattuale che legale. Il ruolo del notaio nella surroga del mutuo è essenziale per garantire che l’operazione avvenga nel rispetto delle normative, tutelando il mutuatario da possibili irregolarità e verificando la correttezza della trascrizione ipotecaria. Inoltre, questa operazione, richiede un’attenta valutazione delle nuove condizioni proposte, dei costi indiretti e delle eventuali clausole contrattuali che potrebbero influenzarne la convenienza nel lungo periodo.
Ma come funziona esattamente la surroga del mutuo? Quali sono i requisiti e il ruolo del notaio in questo processo? Scopriamolo insieme.
Cos’è la surroga del mutuo?
La surroga, o portabilità del mutuo, è un’operazione prevista dall’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, che permette a un mutuatario di trasferire il proprio debito da una banca all’altra senza dover stipulare un nuovo contratto. La nuova banca si fa carico del mutuo preesistente, offrendo al cliente condizioni più favorevoli, come tassi di interesse più bassi o una durata diversa del finanziamento.
La surroga del mutuo è una procedura gratuita per il cliente: la legge impone alle banche di non applicare penali o costi di istruttoria, mentre l’ipoteca originaria viene semplicemente trasferita alla nuova banca.
Come si ottiene la surroga del mutuo?
Per accedere alla surroga del mutuo, è necessario seguire alcuni passaggi fondamentali:
- Ricerca delle migliori offerte – Il mutuatario deve confrontare le condizioni proposte da diverse banche per individuare quella più vantaggiosa.
- Presentazione della richiesta alla nuova banca – Il cliente deve inviare la richiesta di surroga alla nuova banca, che valuterà la solvibilità del mutuatario e le caratteristiche del mutuo da surrogare.
- Approvazione della surroga – Se la nuova banca approva la richiesta, si procede con l’accordo tra le due banche per il trasferimento del mutuo.
- Intervento del notaio – A questo punto la surroga del mutuo si perfeziona con la stipula dell’atto notarile, che garantisce la regolarità del trasferimento dell’ipoteca e la sicurezza dell’intera operazione. Le funzioni del notaio, in questo passaggio, sono essenziali anche per evitare problemi di tipo legale..
- Erogazione del nuovo mutuo – La banca subentrante salda il debito con l’istituto di credito originario, e il mutuatario inizia a rimborsare il prestito alle nuove condizioni.
Quali sono i requisiti per la surroga del mutuo?
Non esistono limiti imposti dalla legge per la surroga del mutuo, ma ogni banca può stabilire criteri specifici per accettare la richiesta. Tuttavia, ci sono alcuni requisiti generali:
- Il mutuo deve essere già in corso da almeno sei mesi.
- Il mutuo deve essere in regola con i pagamenti.
- L’importo residuo del mutuo non deve essere troppo basso (alcune banche non accettano surroghe per mutui sotto i 30.000-50.000 euro).
- Il cliente deve avere un profilo creditizio solido, ovvero una buona capacità di rimborso.
Il ruolo del notaio nella surroga del mutuo
Il notaio svolge un ruolo cruciale nella surroga del mutuo, garantendo la legalità e la sicurezza dell’intera operazione. Le sue principali funzioni sono:
- Autenticazione dell’atto di surroga, certificando il trasferimento del mutuo dalla banca originaria a quella subentrante.
- Trascrizione della nuova ipoteca, garantendo la continuità della garanzia ipotecaria senza la necessità di stipulare un nuovo mutuo.
- Tutela del cliente, verificando che tutte le condizioni contrattuali siano conformi alla legge e non contengano clausole abusive.
Sebbene la surroga sia esente da costi notarili per il cliente, la presenza del notaio è indispensabile per completare il processo in modo regolare e sicuro. Le funzioni del notaio nella surroga del mutuo assicurano trasparenza e tutela sia per il mutuatario che per gli istituti di credito coinvolti.
Le novità sulla surroga del mutuo nel 2025
Negli ultimi mesi, ci sono stati cambiamenti importanti che riguardano la surroga del mutuo. La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto alcune novità, tra cui:
- Proroga delle agevolazioni per la prima casa fino al 31 dicembre 2027, che includono anche i mutui surrogati.
- Fondo di Garanzia Prima Casa: le famiglie numerose con specifici requisiti di reddito continuano a beneficiare di tassi agevolati anche nel caso di surroga.
- Aumento della dotazione del fondo: il governo ha stanziato 130 milioni di euro per il 2025 e 270 milioni di euro per il 2026-2027 per supportare i mutui agevolati.
Inoltre, i recenti tagli dei tassi di interesse da parte della BCE hanno reso la surroga ancora più conveniente, con una riduzione media dei tassi fissi e variabili rispetto all’anno precedente. In Italia, negli ultimi mesi, i tassi sui mutui hanno seguito questa tendenza al ribasso, offrendo dunque, opportunità di risparmio anche per chi valuta una surroga.
Conclusione
La surroga del mutuo rappresenta una grande opportunità per chi desidera ottenere condizioni migliori sul proprio finanziamento senza dover affrontare spese aggiuntive. Grazie alle ultime novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 e al calo dei tassi di interesse, sempre più persone stanno valutando questa opzione. In questo contesto, il notaio gioca un ruolo chiave nel garantire la trasparenza e la validità dell’operazione, proteggendo sia il mutuatario che gli istituti di credito coinvolti.
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